方興地產（0817）

方興地產在內地主營收租物業業務，合共發行14.1億股，招股價介乎1.85至2.35元，集資額最多33.14億元，以每手2000股計，不包括手續費，入場費最高4700元。方興地產將於8月6日至9日招股，8月17日在主板上市。 至于回拨机制方面,若公开发售部份超购100倍或以上,可供公开发售部份分配的股份占招股总数比例会增至50%。

方興是中國中化集團(Sinochem Corp.)旗下分拆的子公司，是次全球招股，其中一成在本港公開發售。保薦人為德意志銀行。集資所得款項將用作收購及發展現有項目。

方興主要持有的物業包括：北京中化大廈、王府井大飯店、上海高陽國際客運中心等。在上市後，計劃將目前由母公司持有的上海金茂大廈及多項物業，逐步注入方興。據悉，北京、上海及珠海擁有75.7萬平方米土儲。德銀表示，方興今年盈利將急升1.4倍，由去年1.7億元人民幣上升至4.14億元人民幣，而08年盈利預料將增長78%達7.36億元人民幣。

是次上市的資產，主要有3個項目，包括北京凱晨世貿中心、上海港國際客運中心、以及「珠海每一間花園」。方興已經與母公司中化訂立收購協議，上市後方興會逐步購入中化物業酒店管理及王府井飯店管理公司等。至於擁有上海金茂大廈的金茂公司，則未有包括在上市公司內。方興在招股文件中解釋，這是基於內地監管機關的建議，假如將金茂注入方興，將令金茂成為海外公司，這安排需要事先得中化股東通過。

不過，據知情人士向記者透露，金茂大廈注入方興地產的設想原本就僅僅停留在討論階段，而此次方興地產上市時已明確，金茂大廈不會被注入。“但金茂大廈發行ABS（資產擔保證券）的計劃仍在進行之中。”該人士表示。所謂“資產擔保證券”（Asset Backed Securitization）是指以項目所屬的資產為支撐的證券化融資方式，即以項目所擁有的資產為基礎，以項目資產可以帶來的預期收益為保證，通過在資本市場發行債券來募集資金的一種項目融資方式。之前曾有說法稱，金茂大廈計劃將未來5年租金收入打包成資產包，設計成ABS上市發行。對此，金茂集團總裁辦主任孟永初並未對記者否認有該項計劃存在，但他表示，目前（此事）還只是處於初期醞釀中，尚未明朗化。

年度派息率將不少於20%

不過，中化承諾向方興給予認購權，用作日後購入54.87％金茂權益。金茂除擁有金茂大廈，亦正參與興建深圳萬豪酒店及金茂麗嘉酒店。截至去年底止，金茂公司的盈利為3.34億元人民幣。
截至07年底止年度，集團派息比率不少於20%。倘撇除投資物業估值，今年的預測盈利為4億元。截至3月底，方興今年首3個月虧損1491萬元。

方興的初步招股文件顯示，公司已引入4名基礎投資者，包括富豪鄭裕彤私人持有的周大福、新世界中國（0917）、新加坡政府投資公司（GIC），以及美國對基金Stark Investments。周大福及新中國各認購6500萬股，GIC及Stark則各自認購1.3億股。各人合計的認購股份相當於方興擴大股本後的8.29%，有半年禁售期。

重點依舊是上海

　　據初步招股檔披露，該集團2007年純利達19.91億元，若扣除投資物業重估增值15.9億元，核心利潤4.02億元。
　　中化方興保薦人德意志銀行預測，該公司今年盈利將大幅增長約1.4倍，上升至4.14億元；2008年盈利預計增長78%，至7.36億元。而對於中化方興高達321.1%的負債比率，德意志銀行認為通過上市集資以及出售物業套回現金，至今年底淨負債比率將可以跌至18.9%。
　　中化方興房地產的總部在香港，但上海和珠海卻是其重點戰略區域。至今年3月底，中化方興房地產開發公司已經擁有75.7萬平方米土地儲備，當中83%為投資物業，其餘為住宅專案。
　　2005年10月，中化方興進入珠海市場，並在同年11月通過公開投標方式競拍到情侶北路契爺嶺占地43500平方米的商用土地。今年7月，此項目正式進入銷售階段。
　　“上市後，公司依舊會將重點放在上海，但是會加大珠海市場的投資力度。公司還是會強調在一線城市以及二三線城市的中心區域建設中高端物業。”中化方興(珠海)房地產開發公司總經理王煜偉說。
　　在今年5月召開的珠澳投資環境推介會上，方興公司與珠海香洲區人民政府簽訂專案增資協定：投資金額由原來的4000萬元人民幣增至3.8億元人民幣，註冊資本由原來的2000萬元人民幣增至1.9億元人民幣，用於積極參與珠海未來多項大型專案的投資開發。“目前公司國內業務的總部設在珠海，在珠海我們依舊會堅持做海景和市區等區域具有高端性質的項目。”王煜偉強調。“在公司上市後，我們將重點放在增加土地儲備方面，尤其是珠海熱點地塊——大浪灣的爭奪，將是重中之重。”鏈結金茂股份注入成謎傳言將被注入的金茂股份並未現身此次中化方興資產包。但中化集團承諾向方興給予認購權，用作日後購入54.87%金茂權益。金茂除擁有金茂大廈，亦正參與興建深圳萬豪酒店及金茂麗嘉酒店。截至去年底止，金茂公司的盈利為3.34億元人民幣。