房地產市場離底部尚遠?

　　2008年，全國主要城市房地產市場價跌量縮，房地產業渡過了備受煎熬的一年。冬天真的來了，那麼春天還遠嗎？也許真的還遠。

　　經典的週期理論認為房地產處於週期底部應該至少具備4個特徵：第一，一些實力較差、抗風險能力較弱的開發商因資金債務等問題而宣告破產，房地產 企業破產率也在逐漸增加。同時，由於房地產投資項目減少，使得房地產業就業水平下降，失業人數增加，並進而帶動相關行業特別是建築業失業人數增加。第二， 房地產銷售價格和租金水平繼續維持跌勢，個別樓盤價格甚至跌破物業原值或建造成本。第三，伴隨房價的大幅下跌，房地產交易量進一步減少，空置率居高不下成 為市場的普遍現象。第四，房地產糾紛大量出現。

　　從這些特徵來看，2008年還不是中國房地產的底部：企業資金鏈普遍緊張，但破產的很少；房價雖然下跌，但是跌破建造成本者寥寥無幾；房地產糾紛時有報導，但遠非「大量出現」。

　　如果說2008年房地產波動影響了宏觀經濟的增速，那麼2009年，宏觀經濟增速的下滑將影響房地產的需求，進而導致房地產市場繼續探底。這主要表現在兩個方面：第一，目前看不到哪個或哪幾個行業人員會成為購房的主導力量。

　　過去的10年，房地產銷售每上一個台階，背後都有某些行業的高景氣度支撐。大型企事業單位取消福利分房和網絡高科技行業的蓬勃發展締造了 2000年房地產行業的高景氣；鋼鐵、石化、電力、銀行、汽車「五朵金花」的高景氣引發了2003年證券市場的階段性行情，也創造了房地產03、04年的 需求；而06年開始井噴的證券市場和國有銀行上市為代表的金融業大發展更是帶來了06、07年的房地產牛市。2008年第三季度，我國企業景氣指數回落了 8.8個百分點，各行業除了採礦業維持在景氣高位之外，掉頭向下的趨勢比較明顯。沒有一個或幾個行業的崛起使得房地產需求爆發性增長。

　　第二，宏觀經濟下滑帶來的收入增速下降影響居民的住房購買力。統計來看，與2007年相比，城鎮家庭人均收入和可支配收入增速都顯回落態勢。雖 然2008年房價出現了下降，但是經濟下滑帶來的收入增速下降還是會影響居民的購買能力。企業家信心反映整個社會對未來經濟的預期，2008年9月，企業 家信心指數全部掉頭向下。在這種對未來經濟的悲觀預期下，居民購房意願大幅降低。央行公佈的2008年第三季度全國城鎮儲戶問卷調查情況顯示，未來3個月 打算買房的居民人數佔比為13.3%，分別比上季度和去年同期下降1.8和2.8個百分點，創1999年開始此項調查以來的最低水平。

　　另外，從供應角度來看，同樣不容樂觀。如果說新開工面積是增加房地產行業的存貨，銷售面積的增加則相當於消化存貨，二者的差就是整個行業當年的 庫存。統計來看，截止到2008年9月，房地產行業的庫存還在不斷增加，累計達到3.32億平方米，同比增長71.51%。供給在不斷增加，銷售面積同比 下降了14.9%，全國範圍供求關係的逆轉尚需時日。

廣州樓市何時見底難預測

　　2008年的廣州樓市在一片跌聲中逐漸落下帷幕。從今年1月份房價首次跌破10000元/平方米整數關口之後，廣州樓價便一發而不可收拾，最低 月份均價接近8000元。而據國家發改委和國家統計局的調查數據,10月深圳、廣州房價繼續下跌,分居跌幅榜"冠亞軍"。深、廣同比跌幅分別為 15.0%、7.4%。漲得並不是最凶的廣州，如今卻跌得不輕。臨近年關，2009年廣州樓市能否觸底企穩，再次成為爭論的焦點。

　　2008年的「假摔」

　　2008年廣州樓市被各界一致認為是最淒慘的一年。按照中原地產研究部日前發佈的《2008年11月廣州一手住宅市場監測報告》顯示，11月廣 州一手房簽約均價約8200元/平方米。與去年10月的高位11574元/平方米回落至今年11月份8200元/平方米，回落幅度高達30%。

　　在房價大跌的情況下，廣州商品房銷售量卻並未見明顯回升。著急的房地產開發商不得不使出各種促銷手段，一些被塵封多年的促銷方式又重出江湖。然 而，就在開發商喊著房價已毫無降價空間的同時，普通老百姓卻絲毫沒感到房價跌幅有多深。合富輝煌日前在廣州的一次調查顯示，有50%的意向購房者並不認為 房價已經大幅度下跌。

　　實際上仔細分析廣州商品房銷售構成比例就可以明顯發現，天河、海珠、越秀、荔灣四個人口最密集的核心城區房價並未下降多少，仍然牢牢站穩萬元均價。導致均價下降的主要原因是番禺、花都等郊區樓盤的大幅度跌價。

　　廣州知名房地產專業人士韓世同表示，廣州今年1月—10月的平均房價依然維持9475元/平方米的高位，比去年年度均價8599元/平方米還高出10%。或許這一數據更能說明2008年的廣州樓市。

　　與此對應的房地產商在2008年的實際銷售收入好像也並未影響多少，房地產商之所以喊世道艱難，最主要的是因為融資不暢。合富輝煌首席分析師黎 文江表示，廣州2006年房子均價是9600元/平方米，成交量是670萬平方米，今年1到10月份是9475元/平方米，成交量是500萬多平方米。 2006年總金額是473億元，而今年是426.8億，僅僅少了26億元，相差並不多。

　　2009年是否見底？

　　對於2009年廣州樓市究竟將何去何從，各路人士似乎也難有一個統一認識，觀點差距之大令人咋舌。

　　不知道是否是為了賣房的需要，部分房地產商對09年房價似乎非常看好。新城市集團董事長曹志偉認為，今年10月樓價上升，但是成交量卻在下降， 顯示現在買家多是選擇市中心樓盤購房，因此樓價跌幅不大，可以說現在還是有錢人在買房。他表示，根據公司統計的數據，廣州市在2006年至2008年之間 出讓的住宅用地項目僅有20%左右進入了住宅市場，而這一住宅供應量還少於廣州一個季度的住宅成交量。在廣州目前的樓市熊市中他更大膽地預測：「到了明年 下半年，廣州市中心樓盤售價肯定要漲20%。」

　　穆迪機構董事長蓋天佐雖然並沒有看得這麼樂觀，但也認為跌價空間不大了。他認為，現在房價已經下跌一年多時間了，最近半年多以來廣州房價大幅度 下跌並不是很多，如果這個價格走勢再延續半年，老百姓會習慣目前的價位，所習慣的價位就是正常的價位，所以目前的價格並沒有太多下調的可能。如果有大幅度 下挫會是原來定位比較高端的所謂豪宅。豪宅變平民，平民沒有可能再變爛民。總體來講，他認為廣州房價從現在算起到明年5月份左右，房價降幅不會超過 10%。

　　第一太平戴維斯南區董事總經理林木雄則表示，雖然跌幅不大，但調整期將十分漫長。他認為從全國四個一線城市比較來看,廣州市住宅市場整體發展更 為理性,泡沫程度較低。廣州市場目前住宅存量不到2萬套,約是今年銷量的一半左右,相對於北京的14萬套、上海深圳的6萬套來說,比較健康。在整體經濟進 入新一輪調整期的大環境下,廣州房地產市場,包括住宅和寫字樓市場都將面臨一個較長時間的調整週期,預計2012—2013年市場可能出現新的轉機。

　　但廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文卻堅決看空，他認為，廣州樓市最近一次「熊市」是在1998年—2003年，當時每年樓價 都在下跌，中心區物業歷經了5年下跌，有些只有原值的50%左右。當前情況下，廣州中心區物業跌到7000—8000元/平方米，全市10區一手樓均價跌 到6300元/平方米時，樓價才有強力支撐。

　　合富輝煌對普通購房者的一項調查則顯示，多數被訪者預期未來廣州樓價仍將下降，但其中只有15%的客戶認為樓價還會有大幅下降，55%的客戶認為樓價即使下降，下調空間也比較有限。

　　供需平衡難言樂觀

　　不管怎樣，2009年廣州樓市是否見底，最終起決定因素的還是供求關係。

　　中原地產日前發佈的《2009年市場供應預測報告》顯示，由於受市場影響，2009年，全市十區一手商品住宅新增供應量約有4.1萬套、約575萬平方米，將比2008年減少20%左右。

　　儘管新增供應量大減，但因為存量房數額巨大，明年廣州市場的一手樓供應仍將超過2008年。根據房管局最新數據，截至2008年12月10日， 廣州新建商品住宅可售1.87萬套，未售4.37萬套。按此測算，廣州全市十區(不含增城與從化兩市)的可售貨量將達到8.4萬套，可售建築面積將超過 1100萬平方米。而2008年廣州可供出售的一手樓面積在850萬平方米左右，最終成交量估計在550萬到600萬平方米之間。

　　然而，更讓房地產商揪心的是，廣州未來的土地拍賣速度並不會下降多少，2009年土地供應量仍將達到2.5平方公里。2008年廣州舉行了19 宗土地拍賣，10個地塊以低價成交，有7幅住宅用地成交的樓面地價僅為1000多元/平方米，地價已經基本回落到2006年上半年水平。同時參與拍賣的主 體已不見以往的大地產商，主要以小地產商居多。按照目前同地區房價，與現在的土地成本和建築成本相比，這些今年低價土地開發銷售後仍然有不菲的利潤。這無 疑會促使這些開發商加大開發速度，最終拉低區域房價。

　　在需求方面，有專家認為，作為外向型經濟特色鮮明的廣州，即使2009年三季度後世界外圍經濟回暖，最終傳導回來成為消費需求至少還在半年以 後。因此2009年廣州樓市的需求量很難迅速恢復。初步計算，2009年廣州商品房供應量將是需求量的一倍以上。由此看來，2009年廣州樓市顯然並不容 樂觀。

2008北京樓市觸摸冰點

　　2008年，北京樓市經歷了「寒冬」，新房二手房市場交易量持續下滑接近「冰點」。在整體經濟放緩和購房觀望情緒濃厚的大背景下，北京房地產市 場的主要指標一直低位運行。臨近年關，在中央降息、減稅等經濟刺激計劃指引下，北京版「救市」政策也正式落地，11月，樓市遇到了「小陽春」，但總體形勢 依然不容樂觀。

　　新房價格持續鬆動

　　今年以來，北京樓市從打折促銷、買房送車等變相降價，逐步演變為「在售項目直降，新盤項目低開」等直接降價，房價持續鬆動。房價環比下跌也已被統計數據所證實。

　　發改委公佈的數據顯示，9月份，北京地區房價環比下降0.2%，其中新房住宅環比下跌0.3%，下降幅度高於全國平均水平。這是北京房價自 2005年以來首次出現下降。10月、11月，北京房價繼續下滑。其中，10月份，北京房屋銷售價格環比又下滑0.2%，新建住宅環比下降0.1%，11 月份，房屋銷售價格環比下降0.8%，新建住宅價格指數環比下降0.5%；降幅呈擴大趨勢。

　　北京市統計局新聞發言人於秀琴表示，今年以來，北京房地產價格漲幅出現回落。到9月份出現三年來的首次環比下降。其中新建商品住宅降幅更大。她分析，短期內，北京房價的下降趨勢不會改變，房地產行業的調整還沒到底。

　　與「價跌」相伴隨的則是「量縮」。21世紀不動產分析師孟奇指出，在經濟放緩背景下，商品住宅作為自住或改善的需求而言，價格仍超過承受能力，作為投資需求而言，對未來預期風險大於收益的情況下，銷售市場觀望情緒依然濃厚。

　　國家統計局的數據顯示，今年1-11月，北京市商品房銷售面積為968.86萬平方米，比上年同期下降48.6%，銷售額為1183.19億 元，同比下降44.5%；房地產開發投資完成1510.82億元，其中住宅完成投資781.62億元，同比分別下降7.1%和2.1%。

　　房地產諮詢機構的吳迪萊經理指出，7月份以來，隨著施工受限和企業拿地速度的放緩，開發面積增速回落幅度較大。統計顯示，10月末，北京商品房 施工面積9015.9萬平方米，比上年同期下降5.7%，降幅比9月末擴大3.4個百分點。其中，住宅施工面積4982.9萬平方米，下降7.9%。1- 10月，全市商品房新開工面積1708.7萬平方米，下降8%，降幅比前三季度擴大6.5個百分點。

　　二手房成交量八年來首次回落

　　據「鏈家地產」市場研發中心的統計數據，2008年1-11月，北京市二手房交易量為67034套，同比下降24.2%，這是八年來的首次回落，市場萎縮明顯。

　　雖然9月開始，國家出台了一系列穩定房地產市場的政策，但是，從實際的市場反映情況看也並非很明顯，即使11月的二手房交易量相比10月環比大幅增長，但是同比下降幅度卻達到了53.3%。從8月開始，北京二手房成交量的降幅已連續4個月在四成以上。

　　數據顯示，1-11月，二手房平均成交價格為9783元/平方米，同比上漲9.6%。不過從9月份開始，二手房價格環比開始下跌，11月份環比下跌達1.5%。

　　由於新房成交下滑幅度更大，因此市場預計，今年北京一二手房比例將縮小至1.27：1。二手房的市場地位將進一步凸顯。

　　北京交易管理網數據顯示，今年1-11月的商品住宅交易量為86098套，12月份成交會比11月份有一定程度的下降，預計成交量很難超過8000套，由此，全年成交量在9.5萬套左右，而二手房全年預計成交7.3萬套左右。

　　我愛我家胡景暉指出，本週，國務院常務會議決定降低二手房流動環節的營業稅，5年的限制改為2年，這將促使二手房交易的活躍，從而進一步縮小一二手房的差距。(中證網)