又是一年聖誕，西方世界的每個街角都散落著身穿紅白衣裳的聖誕老人。如果在過去那些欣欣向榮的日子裡，人們也許很快就想到了溫暖的燭光、可口的 大餐或是殷實的襪子，但在如今這個寒風凜冽的冬日，聖誕老人們慈祥依舊的笑容背後似乎淡淡飄蕩著另一個落魄年代的影子。是的，就是在那個同樣風雨飄搖的上 世紀30年代，靈光一現的可口可樂第一次畫出了流傳至今的聖誕老人形象。
如今，熟悉的聖誕老人再次出現，那個與大蕭條相關的日子似乎也在慢慢靠近。無論從信貸緊縮、失業上升、經濟衰退、企業倒閉和金融動盪的種種跡象看，次貸危機越來越像是一場新的曠日持久的大危機。在辭舊迎新之際，人們不禁想問，這場災難還將持續多久？
這個問題顯然有各種版本、難以令人全然信服的答案。這裡，讓我們將目光聚焦於這場危機的源頭，在數字遊戲中臆想美國房市未來的尋底之路。畢竟， 就算房市的未來不能斷然等同於美國經濟或是次貸危機的未來，但至少，前者構成了後者的一個剪影。也許正是因為如此，經濟學家Leamer才直言不諱地將其 2007年最引人關注的一篇研究論文命名為：「Housing is the Bussiness Cycle(房市就是經濟週期)」。
那麼，能夠一瞥房市未來的魔法水晶在哪兒？如果聖誕老人沒有從煙囪裡丟下這麼一塊，就讓我們使用經濟學家們製造的這一塊吧。經濟學家們洞悉未來 的魔法其實並不複雜，在浩瀚的歷史和紛雜的數據中尋找一些或隱或現的規律，然後再結合規律和散落的未來元素合成一個似是而非的未來。對不太感冒短期波動的 經濟學家而言，房價的中長期走勢往往由一個關鍵要素所左右，即所謂的均衡房價，這個均衡房價取決於反映房市結構、歷史、供需和制度等一系列真實要素。對於 失衡的市場而言，回歸潛在的均衡水平將是中長期的大勢所趨。
那麼，已經「跌跌不休」的美國房價離這個所謂的均衡水平還有多遠？對此，IMF的經濟學家Klyuev在2008年7月給出過一個比較新鮮的答 案。Klyuev基於Kaufmann2003年的經典模型，利用聯邦住宅企業監管辦公室(OFHEO)的權威數據測算了美國房價對其均衡水平的「失調程 度」：2008年第一季度，美國實際房價依舊高出均衡水平14%左右，具體的失調程度在8%至20%之間。
嚼著碩大無味的火雞腿，人們不禁要想，按照這一失調水平，美國房市還要萎靡多久？由於勤奮的Klyuev先生對房價數據進行了剔除通脹要素的調 整，我們就用OFHEO以1990年第一季度為100的實際房價指數開始數字遊戲。這一指標的最新數據是2008年第三季度的208.74，與2008年 第一季度的215.63相比，半年下跌了3.195%，假設均衡水平不變，按照這半年的跌速，消化掉14%的失調程度總共需要26個月，也就是說，順時針 轉動Klyuev的魔法水晶，水晶中顯現出2010年年中美國房市回歸均衡的模糊影像。那麼，再逆時針轉動一下，2008年第一季度的215.63跌去 14%為189.15，往前看，與之最為相近的是2004年第三季度的189.93，從這個189.93漲至2006年第一季度的216.13總共歷時六 個季度，如果房價漲跌比較「對稱」，那麼水晶球中就會顯現出2009年年末美國房市回歸均衡的模糊影像。
也許，這個遊戲結果看上去不那麼令人信服，畢竟美國房市在2008年9月次貸危機版本升級之後更加萎靡不振，截至可獲得最新數據的2008年 10月、11月，美國房市月度數據一片慘淡，現房銷售、新房銷售、建築開支和住宅開工一改9月小幅改善的跡象，呈現出加速下滑的勢頭，第三季度的總體抵押 贖回權喪失率也驟然上升至2.97%。那麼，來自次貸危機升級的最新衝擊會如何影響房市的尋底之路呢？也許，只有Klyuev先生的魔力，我們的魔法水晶 還是不夠，讓我們再加入美國國家經濟研究局(NBER)三位經濟學家的最新魔力吧。Calomiris等三位經濟學家在2008年9月一篇工作論文中探討 了美國房價和抵押贖回權喪失率之間的關係，用這三位經濟學家有些敝帚自珍的話說，這篇「首次系統討論房市內部指標動態互動」的論文表明，抵押贖回權喪失率 的陡然上升並不會導致房價的大幅下跌，受自身「剛性」的影響，美國房市的未來尋底之路可能更加平穩，而不是想像中那麼疾走急停。
雖然次貸危機升級可能不會讓房價下跌太大程度加速，但不可否認的是，次貸危機升級惡化了房市的經濟基礎。2008第三季度房貸不良率已經從第二 季度的6.41%上升至6.99%，而反映供需對比的「銷售—供應」比率則從9月的42.7%降至10月的41.5%，種種跡象表明，取決於房市「基本 面」的均衡房價很可能將隨之下滑。也就是說，即便下跌14%，房價可能也沒有回歸均衡，因為「我們不可能兩次踏進同樣的河流」，均衡房價也在隨著次貸的演 化而變化。如果考慮到房價均衡水平的變化，上面的魔法遊戲可能低估了美國房市回歸均衡所需的時日。
最後，回歸均衡並不代表房市見底。慣性是這個星球上普遍存在的物理性質，房價在跌至均衡水平之後很可能還會繼續下行，「超調」現象的存在意味著魔法遊戲的低估又深了一層。
總之，關於房市未來的尋底之路，經濟學家們的魔法水晶雖然不夠完美，但多少為我們理性思考美國房市從失衡走向再平衡的未來之路提供了頗具深度的指引。基本可以肯定的是，2009年的聖誕，紅白衣裳的聖誕老人也許依舊無法給我們帶來太多的好心情。
無論如何，先聖誕快樂吧！
(作者為金融學博士，宏觀經濟分析師程實)
美國經濟加速下滑：房地產市場仍在惡化
美國商務部23日公佈的最終修正數據顯示，美國經濟今年第三季度按年率計算下降0.5%。而當天公佈的其他數據顯示，金融和經濟危機的源頭房地產市場仍在惡化，美國房價的下跌速度接近上世紀三十年代大蕭條時期。
這是美國經濟自去年第四季度以來的首次下降，但降幅遠大於去年第四季度的0.2%。在今年第一和第二季度，美國經濟分別增長0.9%和2.8%。
據修正後的數據，佔美國國內生產總值三分之二的個人消費開支第三季度下降了3.8%，高於原先預計的3.7%，這是美國個人消費開支自1991年來首次出現下降，也是1980年以來的最大降幅。
出口是此前數個季度美國經濟為數不多的亮點，但第三季度商品和服務出口僅增長3.0%，增幅遠遠小於第二季度的12.3%。經濟學家預計，隨著全球經濟大幅減速，未來幾個季度出口對美國經濟的支持將越來越小。
第三季度政府開支對經濟起到了一定刺激作用，避免了經濟出現更大幅度萎縮。第三季度聯邦政府開支增長了13.8%，增幅大大超過了第二季度的6.6%。
經濟衰退程度的加深還將導致失業率在未來幾個月內繼續升高。美國11月的非農就業崗位減少了53.3萬個。由於美國企業仍在大幅裁員，經濟學家預計，這一數字在本月還將繼續上升。
經濟學家達納·薩波塔在接受彭博社採訪時說：「第三季度導致負增長的一些因素第四季度將會繼續惡化。美國經濟負增長將持續到明年上半年。」根據彭博社對57個經濟學家的調查，第四季度美國經濟將下降4.3%，創1982年來最大降幅。
經濟學家預計，本次美國經濟衰退很可能將持續4個季度，或將是1947年以來的最長衰退期。
作為本次金融和經濟危機源頭的房地產市場仍在惡化。美國商務部當天公佈的數據顯示，美國11月新房銷量下降2.9%，經季節調整按年率計算僅為40.7萬套，創1991年1月以來新低。
另據美國全國房地產經紀人協會當天發佈的數據，佔美國房屋總銷量八成的舊房銷售量11月下降8.6%，經季節調整按年率計算為449萬套。並且，舊房銷售中間價同比驟降13%，是1968年有統計以來的最大降幅，堪比上世紀30年代大蕭條時期的房價跌勢。
美國全國房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯認為，勞動力市場和股市形勢惡化以及消費者信心下降是導致住房銷售下降的主要原因。
由於房地產市場泡沫破裂是導致本次金融危機的主要原因，因此只有房地產市場逐步回穩，才能有效支持金融和宏觀經濟復甦。不少分析人士預計，美國住房市場降溫將至少持續到明年年中。(新華網)
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