SOHO中國華麗年報下四大隱憂浮現

　　3月13日，SOHO中國有限公司(SOHO中國，0410.HK)公佈了一份相當華麗的年報，但是隱藏在數據背後的，則是多年高利潤增長的神話掩蓋下日積月累的隱憂。

　　「SOHO中國極其成功的『核心地段+散售商業模式』在預售階段獲得超過50%的毛利潤後，卻將項目的招商運營難題一一掩蓋下來，這已經集中反映在SOHO中國旗下項目售價最貴、出租率卻不甚樂觀的商舖之中。」有分析人士稱。

　　雖然SOHO中國專注於中小企業定位的商業地產戰略獨特而難以複製，但是，其商業反思也似乎迫在眉睫。

　　華麗的業績

　　雖然在SOHO中國公佈的2008年年報中，淨利僅為3.99億元，同比下降80%，但是這並不是全部——公司的預售金額達到77.25億元，同比增加92%。

　　而這樣的銷售業績並非以銷售均價的下降為代價。據瞭解，SOHO中國去年在售項目的銷售均價達到4.8萬元/平方米，同比逆市大漲36%。

　　在表現出色的數據中，還有兩個單項數據令人印象深刻：過往4年，SOHO中國的商業地產經營毛利率維持在50%的高位；截止到2008年年底， 公司的淨負債水平為-46%，處於淨現金狀態，即使將SOHO中國目前擁有的100億元貸款額度悉數用於收購，公司的負債率也僅僅在30%左右。

　　這樣的驕人數據難怪令SOHO中國董事長潘石屹有如此底氣。「2008年我們一直在等待，現在，收購的時機已經到來！鑑於目前很多資產的價格已經下跌50%左右，這輪危機給我們最大的機會就是讓我們進入上海。」在年報發佈會上，潘石屹如此說道。

　　背後的陰影

　　然而，越宏偉的建築物總是會投下更大的陰影，SOHO中國也是如此。

　　根據本報對SOHO中國的長期觀察，大致有如下風險制約著SOHO中國2009年的願景。

　　其一，過分集中和狹窄的目標客戶群。在經濟充滿不確定的當下，時刻考驗著SOHO中國的銷售神話。

　　從數據可看出，在去年總共77億元的總預售金額中，三里屯SOHO一夫當關，佔比達到89%。而在三里屯SOHO獲得了69億元的預售額後，受北京奧運會影響，截止到2008年年底，三里屯SOHO僅僅獲得了不足20億元的銷售額。

　　前後對比，銷售速度放緩明顯。

　　對此，潘石屹解釋說，三里屯SOHO商舖的銷售速度最快，其次是寫字樓與住宅。銷售速度的放緩與銷售物業的類型非常相關。

　　但一位不願具名的外圍觀察人士對本報記者表示，SOHO中國的目標客戶非常有特色，其中一個最重要的組成部分就是被潘石屹自稱為「晉察冀」的能源商人。

　　「在這一波經濟調整中，這部分商人的生意已經遭遇很大打擊。現在，他們能否持續大手筆地買進投資類物業，將直接決定著像SOHO中國這樣主打投資類產品公司的未來業績。」該人士說。

　　本報記者還瞭解到，SOHO中國很可能在年內進入上海市場。屆時，潘石屹的銷售團隊將不得不面對一個消費習慣、投資偏好迥然不同的南方市場。在那裡，潘石屹必將面對一次挑戰。

　　其二，在SOHO中國項目高達50%的利潤率下，業主卻不得不面對商舖慘淡的出租率以及高昂的租金水平的現實。這個現實將對SOHO中國旗下項目的投資預期形成衝擊。

　　事實上，自2007年SOHO中國啟動香港IPO以來，儘管旗下項目的寫字樓物業一直保持著驕人的出租率與租金水平，但是，SOHO尚都、朝外商舖的招商人氣一直令人詬病。

　　雖然為了保持旗下項目能夠順利度過養商周期，SOHO中國一度投下重金，用於刺激消費和補貼商戶，然而，與投入的資金相比，回報卻遠不樂觀。原因何在？

　　一位曾與SOHO中國有過合作的中介人士對本報記者表示，問題的關鍵在於，過高的商舖售價吞噬了後期業主通過出租招商的獲利空間。

　　「他們發現，為了彌補自己的房價成本，必須追求很高的租金收益水平，但是，這又使已經售出的大量商舖難以出租，造成大量空置或反覆招商。這樣的難題反過來又對SOHO中國旗下項目的銷售產生致命性的影響。」這位人士表示。

　　根據2008年年報，SOHO中國旗下物業中商舖的銷售均價達到了6萬元/平方米，同比增長32%。

　　其三，SOHO中國在CBD區域的過度集中，使公司在該區域的商業面積供應過大，這在客觀上也增加了招商的難度，也與CBD「白天人多，晚上睡城」的特點相違背。

　　據統計，10年來，SOHO中國跟隨北京CBD區域一起成長，先後開發包括現代城、建外SOHO，SOHO尚都、朝外SOHO與光華路SOHO 等項目，在這些項目中，商舖的面積大多接近佔比一半。考慮到體量龐大的三里屯SOHO將在年內竣工部分物業，因此，潘石屹的「商舖困境」將愈演愈烈。

　　如上三大難題，被掩蓋在年報的光鮮數據背後，乏人關注。但是對於SOHO中國而言，此刻已經到了審視這些「華麗背後的陰影」的時候了。

　　前門項目的風險

　　在本次高調公佈的年報中，本報記者發現，對於招股書中大篇幅描繪的前門項目卻隻字未提。

　　「前門項目還沒有在上市公司之中，到現在為止，這個項目還是太敏感。最近，政府在主動找我們，尋求一個解決辦法。2009年，前門項目一定會按照招股書的規定進行解決。」在接受採訪時，潘石屹作如此表示。

　　根據招股書，前門項目是一個老北京商業中心的改造項目，本身涉及大量的歷史文化遺產，目前由潘石屹旗下的丹石公司控制，由該公司參股的天街置業進行保護性改造開發。

　　依照招股書，該項目最終將由SOHO中國進行收購，但是根據《華爾街日報》的報導，這一事宜目前正遭遇波折，項目已經擱置。

　　由於招股書在上市公司最終收購前門項目上有所描述，因此，如果這一項目停滯不前，很可能會引發股東對SOHO中國的不滿，甚至產生法律糾紛。

　　3月14日，在SOHO中國年報內地發佈會現場，當本報記者問及前門項目如遇波折，會否遭投資者不滿甚至出現法律糾紛的提問時，潘石屹表情嚴肅地說：「SOHO中國是在香港上市的公眾公司，這是有可能的。」

　　SOHO中國四大隱憂

　　1.散售物業目標客戶群分佈過分集中，未來受經濟大環境影響投資動力存不確定性。

　　2.商舖售價過高，導致商舖出現大面積招租困境。

　　3.在北京CBD區域商業面積供應過大

　　4.前門項目停滯不前或遭股東發難

(中國房地產報)