「市場恢復的速度讓人害怕。」一名業內人士如是感慨。伴隨著幾大開發商5月業績的陸續公佈，6月份全國土地市場亦進一步升溫，開發商再度開始激進「抄底」土地市場，並「合理」地提升售價，一切彷彿2007年樓市高溫重現。
6月第二周，萬科A(000002.SZ)、中海地產(00688.HK)、保利地產(600048.SH)、富力地產(02777.HK)及金地集團(600383.SH)均陸續公佈5月份的銷售業績。除了延續前幾個月的業績增長態勢外，部分地產公司5月份的銷售均價較今年1月份已出現明顯的上漲。
房價「反攻」？
雖然一些開發商一再宣稱「帶頭不漲價」，但旗下樓盤的價格並沒有在成交旺盛的情況下「裹足不前」，而是「合理」地上調價格。以萬科為例，通過對 公司5月份銷售業績的數據進行計算，CBN記者發現，今年1月萬科的銷售均價約7474元/平方米，2月份隨著回暖勢頭出現，萬科的均價已開始試水上調， 微升至7524元/平方米。
進入3月份，萬科「勇敢」地邁出漲價的步子，均價上升到8504元/平方米。而在5月，萬科的均價已經達到9196元/平方米，較1月的銷售均 價上漲了23%。中海地產5月份的銷售均價，也由今年2月的8551港元/平方米，在3個月間上升13%，達到5月的9684港元/平方米。
與萬科和中海地產的上揚不同的是，金地集團的銷售均價在今年1~5月走出一個「U」形。1月金地集團的銷售均價為10264元/平方米，同時銷 售額和銷售面積均環比下降五成。2月份開始，金地集團的銷售均價下調至9051~9263元/平方米的區間。但隨著樓市回暖，其銷售均價在5月份已再度回 到10000元/平方米以上。
事實上，一些區域開發商更擅長以推漲土地價格的方式拉動在售項目的漲價。6月10日，廣州城建集團以1.53萬元/平方米，拿下廣州CBD珠江新城最後一塊住宅用地的行為，對周邊在售項目的價格帶動意義已非常明顯。
合富輝煌首席分析師黎文江認為，該地塊樓面地價高達15324元/平方米，算上裝修等成本，至少要賣到30000/平方米以上才有錢賺。他同時 表示，廣州城建集團高價拿地應該是兩個目的，除了希望借此刺激其總公司的港股股價上漲之外，更重要的是為公司旗下坐落於珠江新城CBD的首個超高層高檔住 宅項目做鋪墊，支撐該項目現有的售價。據瞭解，該項目目前平均售價超過20000元/平方米，區域內的住宅項目售價也在15000~25000元/平方米 之間。
不過，在上述幾家大型開發商中，保利地產的定價策略似乎有些「反其道而行之」的意味。今年2月，保利地產的銷售均價為9772元/平方米，進入 5月，公司的銷售均價已下降至7311元/平方米，較1月均價下降了25%。與此同時，保利地產也保持了快速消化存貨的態勢，其1~5月的銷售面積和銷售 額同比均上漲150%以上，增幅約為金地集團和中海地產的兩倍，是萬科的5倍多。
不過，無論是萬科還是保利地產的有關負責人，都曾對CBN記者如此解釋均價變化的原因：不同時期安排了不同的產品銷售結構，會帶來售價的波動。中高檔住宅扎堆銷售時，均價會被拉高，而普通住宅銷售比例大時，均價會下降。
「抄底」土地市場
在銷售業績大幅上揚的同時，開發商們也開始鯨吞頻繁推向市場的住宅地塊，掀起新的「地王」競奪潮。6月8日，廈門舉行的土地拍賣會甚至創造了一日成交近百億元的驚人紀錄，世茂房地產(00813.HK)和萬科均出現在這場拍賣會上並各有斬獲。
6月10日，萬科再度以樓面地價接近10000元/平方米的價格，出手廣州CBD珠江新城最後一幅住宅用地的掛牌競拍，成為現場競拍前出價最高的開發商，但這幅地塊最終被廣州本地開發商城建集團以1.53萬元/平方米的價格取得。
事實上，在此前廈門的土地拍賣會上，萬科是以出價第二高的開發商身份，以數千萬元的價差「敗」於世茂房地產，未能拿下總價30.2億元的地王。在同一場拍賣會上，萬科與紫金礦業則為爭奪另一地塊，一度出現以億元為單位相互抬價的激烈競爭場面。
自去年10月以來，萬科除在去年11月和今年1月買了兩塊地之外，其餘6個月寸土未進。5月份萬科一反以往謹慎的態度，分別在無錫、佛山、瀋陽以及青島等地新增6個項目，其中萬科所佔的權益面積約為117.7萬平方米，它為此支付了23.14億元的地價。
大舉反攻土地市場的背後，也許與萬科目前面臨的挑戰有關。萬科此前在接受CBN記者採訪時曾透露，截至今年第一季度末，公司各類存貨中，現房僅餘66.7億元，只相當於公司一個多月的銷售量。
與此同時，在與萬科銷售額接近的開發商中，中海地產今年前5個月的銷售均價為9398元/平方米，萬科前5個月的銷售均價為8481元/平方 米。這也意味著，中海地產只需賣出較萬科更少的面積，即可取得同樣的銷售額。或許是為了維持銷售額的優勢，萬科不得不開始進行頻繁的「補地」動作。
與萬科同樣開始了土地市場「大反攻」的，還有富力地產、世茂房地產等素來以高端住宅為主流產品的開發商。富力地產在5月合計以17.72億元在 北京、廣州拿下兩幅高端住宅用地，建築規模達87.25萬平方米。世茂房地產則在約一個月的時間內，以總價56.5億元拿下青島、上海、廈門的新住宅地 王。
CBN記者注意到，這些從5月開始大規模「反攻」土地市場的開發商均有一個特點，從去年下半年至今，他們或由於資金緊張或出於審慎，錯過了第一輪的「抄底」時機。同時，在今年一季度以來的樓市回暖中，他們的存貨消化較快，銷售增幅可觀。
但如保利地產、中海地產等開發商，在2008年底已率先出擊「抄底」，因此在這一輪的「地王」爭奪戰中反應並不積極。事實上，保利地產在開發商 「萬馬齊喑」的2008年仍然新增12個項目共計594萬平方米的土地儲備，因此其存貨在去年年末增加了43.12%至401億元。最近其存貨已減少至 250億元左右，但今年以來它僅斥資3.85億元在北京密雲取得一個大型中檔樓盤項目。
國信證券的地產分析師廖喆認為，目前「競地熱」不過是需求改善、行業預期向好疊加地價調整及地產商現金流改善的過激「抄底」行為。只有房地產開 發投資的恢復情況理想，才能證明地產的反彈可持續。考慮到政策促使需求釋放，及2008年開始的新開工面積逐步下調，地產行業供需逐步改善，地產行業復甦 是可持續的，但短期房價持續提升的空間有限，井噴需求可能面臨環比回落。(第一財經日報-吳曉波)
潘石屹貸款百億備戰廣渠路15號地
晨報訊(記者 邢飛) 隨著廣渠路15號地下周正式入市，多家京城地產大鱷對此表示出濃厚興趣。SOHO中國主席潘石屹昨天表示：「我們已經購買了廣渠路15號地的標書，雖然具體價位不便透露，不過我們會保持理性的拿地態度。」
從下周起，廣渠路15號地正式進入網上競拍程序。廣渠路15號地塊隸屬北京四至五環間百子灣板塊，由於地理位置優越，目前已有20多家開發商購買了該地塊的標書，萬科、保利、華僑城、華潤、合生創展均明確表示要參加該地塊的競爭。
目前手握重金的SOHO中國當然不會錯過這一拿地機會。事實上，就在昨天，SOHO中國剛剛獲得招商銀行北京分行100億元的授信額度，潘石屹向北京晨報記者表示，未來一年還是樓市低點，目前SOHO中國手中的現金已經超過200億元，這筆錢將主要用於收購，尋找房地產 「窪地」，「目前中意的項目不止一個，除了土地外，主要是商業地產和寫字樓。」
5月10日，廣渠門外10號地曾被富力地產以10.22億元的天價拿下，樓面地價約為每平方米15141元，創下北京新的單價「地王」。不過，潘石屹對富力高價拿地的舉動並不認同，「廣渠門外10 號地最終競拍結果超出我的預料，該地塊由於在富力城附近，富力對這塊地有感情可以理解，不過，如此高價拿地並不理性。」
在潘石屹看來，廣渠路15號地已經成為測量北京土地市場是否理性的測溫計，「廣渠門外10號地由於面積較小，還不能判斷土地市場的風向，如果廣 渠路15號地以及6月份即將入市的幾塊地的價格都『發瘋了』，那麼土地市場就真『瘋了』，但SOHO中國將堅持理性拿地的原則。」(北京晨報)
固定資產投資支撐內需 出口疲軟影響有望抵消
雖然政府的基建投資仍佔主導地位，但民間投資特別是房地產投資正在顯示出積極跡象，這將為今明年中國的經濟增長提供強勁支撐。同時，固定資產投資大增以及強勁的居民消費將繼續支撐內需的強勁增長，從而完全抵消出口疲軟的影響。
隨著出口對經濟的拖累作用逐漸減弱，而內需的反彈勢頭走強，GDP會繼續加速增長。進口環比強勁增長的原因是內需加速增長，預計未來數月這一趨勢還將持續。高於預期的強勁內需增長會提高中國進口的數量和價格，因此未來幾個季度的貿易順差將收窄。
11日5月份城鎮固定資產投資（FAI）數據和貿易數據出爐，前者出人意料的高和後者的意外低迷形成了鮮明對比。但當天與記者連線的多家外資銀 行專家對此進行了合理的解釋。他們強調，雖然政府的基建投資仍佔主導地位，但民間投資特別是房地產投資正在顯示出積極跡象，這將為今明年中國的經濟增長提 供強勁支撐。同時，固定資產投資大增以及強勁的居民消費將繼續支撐內需的強勁增長，從而完全抵消出口疲軟的影響。
固定資產投資繼續驟增 房地產投資成為亮點
今年1月至5月，我國城鎮固定資產投資總額為同比大增32.9%，高於市場普遍預期的30.5%，也高於1月至4月份增幅30.5%。如果用工 業品出廠價格指數(PPI)對該數據進行平減處理，按可比價計算的實際FAI增速已經創下了1997年數據有史以來的最高水平。
特別值得注意的是，民間投資正在顯示出積極的跡象。尤其是今年1月至5月房地產相關FAI增速從1月至4月的4.9%進一步加速至6.8%，這 充分反映出房地產需求的反彈，這可以從近期房市成交量的強勁反彈中窺見一斑。西班牙對外銀行經濟研究部最新發佈的首期《中國房地產觀察》報告認為，考慮到 高儲蓄率、良好的增長前景、低利率環境和積極的政府政策，城市房地產需求未來增長空間仍然很大。只要房價足夠靈活且能根據經濟狀況進行調整，需求將隨之產 生。據悉，1月至5月房地產銷售同比增幅已從1月至4月的35.4%躍升至45.3%。
由於前5月份房地產銷售持續強勁，開發商最近已開始購置土地。高盛經濟學家宋宇、喬虹認為，這是未來房地產投資增長將會加速的明顯信號。「佔固 定資產投資總額近一半的基建和房地產行業的強勁增長將會對很多相關行業提供有力支撐。再加上政府放開原先嚴格控制的市場如醫療服務領域，最終將推動整體經 濟在明年出現更廣泛的復甦。」
野村證券中國區首席經濟學家孫明春也表達了類似的看法。他說，「今年迄今房地產投資增長強於預期，再加上近期房地產銷售的驟增，這為我們和許多 其他觀察人士最初認為2009年房地產投資增長將為負值的預期增添了上行風險。房地產投資增長可能會在2009年下半年以及2010年成為投資增長的一股 重要動力。」
FAI數據中的另一個亮點是新開工項目。數據顯示，1月至5月新開工項目數量的同比增幅從1月至4月的44.8%提高至46.8%，且這些新開 工項目計劃的投資金額，即未來的投資同比驟增96%。孫明春認為，鑑於FAI項目通常需要很長時間才能完成，這意味著今年晚些時候以及2010年FAI增 長率將會進一步上升，從而為野村證券關於2009年以及2010年中國的實際GDP呈現「V」形增長的預期提供了支持。
摩根士丹利大中華區首席經濟學家王慶認為，房地產開發投資持續復甦，抵消了出口導向領域資本支出的疲軟。在外需依舊疲軟的情況下，短期內中國可 能繼續依賴於內部投資來推動增長。財政刺激計劃正在極大地推高資本支出，特別是房地產投資。他相信這種局面是可以持續的，將在美歐日三大經濟體衰退延長的 情況下，通過支撐內需來幫助緩解經濟下滑。
出口環比增長企穩 進口環比增長強勁
中國海關總署當天宣佈，5月份出口同比增幅從4月份的-22.6%降至-26.4%，低於市場平均預測的-23.1%，季節調整後月環比折年增 幅則從4月份的-23.2%微升至-19.3%；進口同比增幅為-25.2%，低於4月份的-23.0%和市場平均預測的-22.0%，經季節調整後月環 比增幅為32.2%，雖然低於4月份的82.0%，但仍保持了高增長。結果導致5月份貿易順差達到134億美元，與4月份的131億美元接近。
宋宇、喬虹表示，出口數據與高盛的預期一致，即出口增長勢頭仍然疲軟但已經企穩。隨著出口對經濟的拖累作用逐漸減弱，而內需的反彈勢頭走強， GDP會繼續加速增長。「我們認為進口環比強勁增長的原因是內需加速增長，預計未來數月這一趨勢還將持續。高於預期的強勁內需增長會提高中國進口的數量和 價格，因此未來幾個季度的貿易順差將收窄。」
儘管從環比數據來看出口正在企穩，通常以同比數據來評估的中國經濟增長仍受到了去年第四季度金融危機爆發以來貿易空前下滑的嚴重牽制。王慶相 信，發達市場的消費者需求將暫時承受某種結構性疲軟，因此中國在貿易重新回到強勁增長軌道之前還需要耐性，這是一個逐步的過程。「幸運的是，激進的財政刺 激已經顯示出緩衝本輪經濟週期下行風險的效果，房地產成交量出現強勁反彈，生產和投資呈現穩定反彈跡象。我們繼續相信本輪經濟週期最壞時期已經過去，在今 年剩下時間，經濟數據無疑將會變得更加正面。」他說。
事實上，自今年年初以來，中國對各大主要市場的出口就已經普遍大幅萎縮。在解釋出口急跌的原因時，孫明春認為不僅是全球最終需求下滑所致，持續 的全球去庫存化也誇大了出口跌幅。他預計，一旦去庫存化過程完成之後，今年下半年出口跌速將會收窄至個位數。據悉，野村證券依然維持2009年出口將下滑 15%的預期。
至於進口，因中國的出口中約45%為加工貿易，進口含量較高，孫明春預計進口的下跌走勢將會與出口類似。考慮到政府一攬子刺激計劃所創造的進口 需求，他預期下半年進口的下滑速度將會大幅放慢。然而，由於今年迄今進口跌幅大於預期，野村證券正在將2009年的進口增長預期從-6.7%下調至- 9.5%。
「這一修正結果意味著我們對2009年的貿易順差預期實際上將會從1570億美元增加至1880億美元。這可能會對人民幣造成更大的升值壓力， 預計今年年底人民幣對美元匯率將會從目前6.83比1上升至6.70比1。另外，這也為我們2009年8.0%的GDP增長率預期帶來了上行風險，因為作 為貿易順差替代指標的淨出口是GDP的一個重要構成部分。」孫明春說。(金融時報-袁蓉君)
潘石屹制定併購新戰略：通貨膨脹前300億抄底
第1財金專訊(記者 李冬明) 「在通貨膨脹之前抄底，是我們的一個基本戰略。」SOHO中國董事會主席潘石屹昨日在京表示，現在正是進行資本併購的好時機。
潘石屹是在接受「第1財金」和新浪財經頻道獨家專訪時，作出上述表示的。
從公開信息可知，目前潘石屹手中可以調動的資金，已達到300億元的規模。SOHO中國大舉籌集資金的行動，已經持續兩個多月。多位房地產業內人士表示，作為房地產業巨頭，潘石屹的舉動代表了他對房地產走勢的判斷。
瘋狂籌資300億
最近，潘石屹一直在瘋狂的籌備資金，今年3月4日，SOHO中國有限公司與中國銀行股 份有限公司北京市分行簽署了全面戰略合作協議，雙方將在未來五年間建立長期合作關係。根據協議，100億元授信和融資安排包括但不限於房地產開發貸款、資 產支持貸款、銀團貸款、併購貸款等，具體以雙方簽署的確定性協議為準。潘石屹表示，「這次獲得的100億元授信和融資，將會與我公司的100億元存款一 起，全部用於新項目的收購和兼併。」
6月5日，SOHO中國發佈公告稱，以對價人民幣12.21億元，向一家合資公司整售旗下北京朝陽門SOHO一期2號樓。
6月11日，SOHO中國有限公司與招商銀行股份有限公司北京分行舉行《戰略合作協議》簽約儀式。按照協議，招商銀行北京分行有意向SOHO中國方面，提供不超過100億元人民幣的綜合授信額度。
就在兩月前，潘石屹還曾宣佈發行28億港元的可換股債券。針對市場「既然有充足的現金流，為何還要進行這樣大規模的資金籌備」的疑問，潘石屹當 時表示，SOHO中國現在已經有非常充裕的現金，發行債券是發展戰略中的一部分，主要是著眼於長遠，而不是簡單地考慮公司目前的資金鏈。
通脹像病毒 正在潛伏期
當問及手中持有如此大規模的資金，將要用作何途時，潘石屹向「第1財金」、新浪財經表示，這部分資金主要用於收購項目與收購土地。「我們在併購這件事情上，已經準備了很長一段時間了。」
那為什麼一直處於觀望狀態呢？現在還不是抄底的合適時機嗎？潘石屹表示，目前正是進行大規模併購的好時機，SOHO中國一直在準備，現在現金等 各項條件也基本成熟。他認為，在通貨膨脹到來之前是抄底的重要時機。那麼，通貨膨脹何時會到來？「這段時間美國、日本、歐盟、英國、中國等都在發錢，在社 會財富沒有增長的時候，全世界發了這麼多錢，通貨膨脹就會像病毒一樣，已經在潛伏期了，就看什麼時候會爆發。」
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