2010年，北京大量保障性住房將上市，這對價格過高的商品房銷售將起到釜底抽薪的作用，「屆時房價會真正下降」。昨天，北京市社科院社會學研究所副所長戴建中表示，目前北京的房價還處於增幅縮小階段，真實的房價其實仍在上漲。
昨天，北京市社科院發佈《北京社會發展報告》、《北京文化發展報告》、《北京公共服務發展報告》、《北京城鄉發展報告》四本藍皮書，社科院對流動人口、住房等問題進行了專項研究。
現狀 房價漲幅縮小銷量整體下降
去年1到9月的數據顯示，全市商品房銷售面積同比下降49.7%，其中住宅銷售面積下降55.8%。9月份限價房集中入市後，某種程度上拉動了 住宅銷售量上升，但未根本改變商品住宅銷售量的整體下降。「截止到今年1月，數據顯示北京房價仍是同比上升，只是漲幅在縮小。」戴建中表示，房價的堅挺使 得不少市民放棄入市，直接導致銷量下降。
北京住房閒置超千萬平方米
房價已超居民承受能力
世界銀行制定的房價收入比標準是5︰1，聯合國的標準是3︰1。我國專家通常採用的房價與家庭年收入比合理標準是3︰1-6︰1。
2007年北京市城鎮戶均年可支配收入為65967元。當年底平均房價是每平方米15162元，按照戶均100平米計算，則房價與收入之比為23︰1，遠遠高於3︰1-6︰1的標準，也高於國內其他大中型城市。
住房閒置率已超三成
由於房價過高，有購買能力的有效需求遠低於供給，已造成現在北京市住房閒置約1044.1萬平方米，閒置率達34.04%。
藍皮書還指出，導致房價高的原因是多方面的，如政府部門、企業集團購房造成的需求剛性；配套設施建設和拆遷成本較高；投機炒作也大行其道，一些開發商炒地皮、炒概念，囤積居奇，造成房屋售罄的假象；外地投機者在北京置地買房等。
趨勢 保障房明年井噴房價將真降
戴建中認為，到2009年底北京可以竣工200萬平方米、配售5萬套保障房；到2010年以後，大量保障性住房將上市，屆時會對房地產市場價格產生較大影響。戴建中認為到那時才會出現真正的降價。
戴建中認為，北京商品房價格由漲轉落將是市場規律加政府調控的必然結果，不是任何個人或利益集團所能操控的。而房價回落到市場認可的水平，將使 房地產市場真正良性運轉，社會獲得三贏的局面：居民根據自己的經濟條件改善了居住狀況、房地產商得到了略高於市場平均利潤率的收益、政府增加稅收。
探因 地價降低新區土地供應加大
目前地價已降了不少。藍皮書指出，適當降低土地出讓金對於抑制過高的房價很必要。因為土地購置費用在房地產開發投資中所佔份額較大，約為35%左右。降低土地出讓金是政府讓利於民的重要舉措，有利於房地產業擺脫困境。
北京中心城房地產開發調控的分析與對策研究指出，城市發展新區土地供應力度在加大，從成交土地總量的區域分佈看，城市發展新區，包括房山區、通 州區、順義區、昌平區、大興區和亦莊開發區土地供應量大幅增加，2008年前9個月，城市發展新區成交土地總量615.5萬平方米，比上年同期增長1.3 倍。
展望 未來幾年城中村將成開發熱點
藍皮書還對房地產結構進行分析，裝修精緻的高檔住宅將成為中心城的主流，而開發較為低端的住宅項目將逐漸在中心城消失。未來幾年內，佔據著北京城市黃金地段的城中村將成為開發熱點區域之一。今後住宅開發的熱點區域，主要還是集中在規劃中的交通線路沿線和規劃新城區域。
建言 流動人口應納入保障房體系
相比擁有北京戶籍的低收入者，流動人口是更需要保障性住房的群體。昨天，北京市社科院發佈的藍皮書，對流動人口住房問題也進行了專項研究，並提出流動人口應與戶籍人口統一納入公共住房體系。
北京2008年瞬間人口已達到2100萬，其中戶籍人口1200萬，外來常住人口800萬，短期過境人口100萬人。社科院認為社會公共服務以 戶籍為限排斥農民工，不僅有失公允，且被發展實踐證實是不能奏效的。「規劃建設流動人口公共住宅不是施捨性的投資，可以預見，因為龐大穩定的需求和可持續 的支付能力，也可以獲得可觀的回報，將流動人口納入保障性住房體系正當時。」藍皮書指出。(京華時報 郭愛娣)
社科院建議政府降地價 房價收入比遠超國際標準
房價收入比遠超國際標準
統計數據表明，2004年，北京住宅商品房銷售均價4747元；城鎮居民人均可支配收入15638元。2005年，商品房價格漲幅高達 41.6%，居民收入漲幅僅為12.9%。即便去年受金融危機影響，房價漲幅依然達13.5%，居民收入增長為12.4%。房價上漲，已遠超居民收入的增 加。
報告指出，當上漲領頭羊上海、深圳等地的房價開始下降時，北京的房價仍逆勢而上。儘管一些樓盤在降價促銷，但整體房價仍在走高。2008年，全 市房屋售價比2007年上漲9.5%。考慮到當年限價房推出數量不少，對房價有所下拉。因此，純商品房價格上漲幅度實際上更高。
同時發佈的《2008－2009北京城鄉發展報告》也指出，2007年底北京平均房價是每平方米15162元，按照戶均100平米計算，則當年 房價與收入之比約為23：1，遠遠高於3－6.1：1的國際標準，也高於國內其他大中型城市。以自有資金計算，房地產開發商利潤率高達200%以上；以全 部開發資金計算，利潤率在50%以上。
1/4受訪者去年收入減少
報告同時指出，調查顯示，將近七成受訪者認為自己已受到國際金融危機影響，26%的人2008年收入有所減少。而78.4%的專家認為，北京經濟增長速度會出現下滑，失業率將會上升。
住宅商品房銷售均價 城鎮居民人均可支配收入
北京房價收入增幅比較
年份 價格 漲幅 收入 漲幅
2004年 4747元 15638元
2005年 6721元 41.6% 17653元 12.9%
2006年 8050元 19.8% 19978元 13.1%
2007年 11454元 42.3% 21989元 11.0%
2008年 13000元 13.5% 26901元 12.4%
■ 算賬
三口之家 難扛月供四千
按2008年1月至11月北京住宅商品房均價13000元計算，一套70平方米的住房價格為91萬，首付30%即27萬元以後，享受目前70% 房貸利息優惠，20年內應分期還款約95萬元，即每月約4000元。而市統計局發佈的同一時期城鎮居民年人均可支配收入為22690元。
「北京市三口之家平均每月可支配收入為5672元，扣去4000元房貸月供，還有1700元。供3個人吃穿行用，夠還是不夠？」社會發展報告主編戴建中算賬舉例說。
■ 建議
政府降地價 抑制高房價
社會發展報告認為，到2010年後，大量保障性住房的上市，不僅可以把「夾心層」住房要求從商品房市場轉移出來，亦會對房地產市場價格產生「釜底抽薪的作用」，使房價大幅度降低。
此外，報告提出，土地購置費用約佔房地產開發投資的35%，為此，政府適當降低土地出讓金，對抑制過高的房價也很必要。
同時發佈的北京城鄉發 展報告則指出，北京流動人口居住現狀比較惡劣。2006年北京戶籍人口人均住宅面積19.5平米，而流動人口僅有5.6平米。報告建議，對在城市有固定工 作、居住一定年限的低收入農民工，政府應提供低租金住房或租金補貼；放棄農村土地承包經營權的農民工，應與戶籍居民同等享受廉租房供應，符合條件的應允許 其購買經適房和兩限房。(新京報 蔣彥鑫)
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