丁專鑫：美國房地產市場遠未見底

　　這次金融危機的最明顯的現象之一是全球房地產市場都出現了房價下跌。北美、歐洲(特別是英國和西班牙)、澳洲都出現了房價下跌的趨勢。美國的房價從2005年11月的時候就開始出現下降了，英國是今年上半年房價開始出現下跌。

　　現象之二是從投資銀行開始，出現了金融機構的信貸危機。投資者都是通過槓桿效應(leverage)買房子，這樣在房價上漲的時候，利潤可以最 大。但是隨著房價下跌，美國已經有9%～10%的房子出現斷供，銀行的呆壞賬大幅增加。這個時候，運用到極限的槓桿效應變成反槓桿效應 (deleverage)。

　　槓桿運用過度的銀行資不抵債，出現了一系列的破產。而此次金融機構倒閉的順序基本上是與其槓桿運用比例一致的，槓桿運用的最多的就是上半年倒閉的貝爾斯登，然後就是「兩美」、雷曼兄弟、美林證券。

　　華爾街的五兄弟已經倒閉三家，而摩根士丹利在與人談合併。高盛本來是在我心目中是非常好的公司，沒想到也受了這麼大牽連。更令人擔心的是，現在美國居民連存到銀行的錢都開始擔心了，怕銀行倒閉。

　　現象之三是美國政府不斷向市場注入流動性，但是卻無法解決房地產資不抵債的問題。因為注入流動性只能幫助希望買房的人貸款，但是卻不能改變大家對房價下跌的預期。

　　而這輪波及全球金融危機的實質，一個是利益分配導致的經濟失衡，一個是人口問題。從現在的房價來看，全世界的房子都是房價太高，供過於求。中國 的貧富差距決定了目前房地產有價無市的現狀。有錢人買了很多套投資，而窮人想買也買不起。美國也在提高稅率，有錢人可以通過開工廠來避稅，而固定收入的中 產階級就成為增加稅賦最大負擔者，這種失衡的利益分配不利於房屋消費的培養。

　　另外一個就是人口問題。美國的嬰兒潮是指從1946年至1964年出生的人，有7000多萬。一般來講，一個人最高收入的時間是42歲到46 歲。1946年生的人到42歲是1988年，1964年生的人到46歲是2010年，也就是說1988到2010年這段時間美國人的收入最高。目前這部分 人在逐漸退休，他們的孩子將獨立出去。單獨居住的退休夫妻希望把大房子換成小房子。嬰兒潮這代人生的孩子大概是五六千萬，因而從房屋置換和人口上來講是供 過於求的。

　　美國南加州大學一位教授從這個角度討論過美國房地產，結論非常悲觀。本來人們還希望這次房子降價之後能像前幾次一樣幾年反彈回去，但是根據他們 的研究，這次反彈回去的可能性很小。他們預計，經過通脹調整之後的房屋價格，可能經過20年之後都達不到2006年的水平了。所以未來美國房地產市場的走 勢難以樂觀。而這個現象，在現在的日本已經表現得很明顯了。(作者丁專鑫是美國FULLER&THALER資產管理公司高級副總裁，肖豔整理)

其實今次的次按危機是源於美國樓市下跌，而今次美國政府救市措施亦只不過是幫助金融機構倒閉而衍生的流動性問題止血而已，要徹底解決今次金融風暴，最根本還是要看樓市，否則美國620,000億美元的CDS的損失，美國的納稅人未必吃得消。